Das neu errichtete elegante Mehrfamilienhaus gehobenen Standards in schöner Vorstadtlage hatte gerade seinen ersten Winter hinter sich gebracht, als sich dessen Bauträger unerwartet mit unliebsamen Unmutsäußerungen seiner hochgeschätzten und bis dahin friedsam einwohnenden Kunden konfrontiert sah. Gegenstand der Beschwerden war die aus Sicht der Wohnungseigentümer unzureichende Funktion der Heizungsanlage. Das folgende argumentative Gerangel mit dem Installateur und dessen zögerlichen und eher placeboartigen Behebungsversuche fruchteten nichts, woraufhin sich der Bauträger zur Klage genötigt sah.

Es würde den Rahmen dieses Beitrags sprengen, wollte man hier die ganze Palette der von den Hausbewohnern vorgetragenen Mängelbehauptungen ausbreiten, deren Begutachtung vom Gericht beauftragt war. Wobei nebenbei angemerkt sei, dass das Zustandekommen von Mängellisten irgendwie an das Entstehen von Lawinen erinnert – beides beginnt mit einem kleinen Auslöser, dann kommt noch etwas dazu, dann noch etwas und noch etwas … bis es dann im Ungemach für die einen oder anderen Beteiligten endet, nur mit dem Unterschied, dass Heizungsmängel anders als Lawinenkegel nicht im Frühjahr wegschmelzen.

Die Sache mit den unangenehmen Temperaturunterschieden

Eine Mangelbehauptung war allen Wohnungen gemeinsam: Die angeblich schlechte Funktion der Fußbodenheizungen. Genauer gesagt: Die spürbaren Temperaturunterschiede an den Böden innerhalb eines Zimmers oder Nassraumes. Einzelne Stellen seien zu heiß, andere wiederum unangenehm kalt, was als äußerst unangenehm empfunden werde, insbesondere dann, wenn man barfuß oder in Socken unterwegs sei. Kein Thema hingegen war die Heizleistung, die in allen Räumen als ausreichend angegeben wurde.

Der Befund musste warten …

Die Befundaufnahme musste ein paar Monate warten, war sie doch nur im Winter sinnvoll, wenn der Heizbetrieb Temperaturmessungen möglich machte. Letztere erfolgten dann auch an einem ausreichend kalten Tag und logischerweise unter Einsatz von Thermografie. Die inkriminierten Stellen wurden exakt lokalisiert und protokolliert, mit grafisch aufbereiteten Schnitten durch die Temperaturverläufe und – dank Können des SV-Kollegen Dipl.-Ing. Reinhold J. H. Steinberger von microtool aus Laßnitzhöhe, von dem auch das Bild links oben stammt – mit gelungenen Hybriddarstellungen aus Lichtbildern und Thermografien von besonders auffälligen Stellen.

… und nach der Auswertung stellten sich zwei Fragen

Festgestellt wurde, dass auf Grundlage der Wärmebilder an den beanstandeten Stellen die Verlegung der Fußbodenheizungsrohre nicht mit der zu erwartenden Sorgfalt erfolgt war – entweder waren Rohrabstände zu groß oder zu klein. War das die Oberflächentemperatur betreffend noch innerhalb der Grenzen des Zulässigen? Zwei konkrete Fragen waren zu beantworten:

Erstens: Haben die festgestellten Fußbodentemperaturen die in den einschlägigen Normen festgelegten zulässigen Höchstwerte überschritten?

Das war auf Grundlage der Messergebnisse dezidiert nicht der Fall.

Zweitens: Haben die festgestellten Temperaturdifferenzen ein zulässiges Maß überschritten?

Diese Frage war nicht so geradeheraus zu beantworten. Denn in den für Fußbodenheizungen relevanten Normen ÖNORM EN 1264 „Raumflächen-integrierte Heiz- und Kühlsysteme mit Wasserdurchströmung“ Teile 1 bis 5 finden sich keine geeigneten Beurteilungsgrundlagen über die zulässige Größe von Temperaturunterschieden auf fußbodenbeheizten Oberflächen. (Anmerkung: Liebe Sachverständigen-Kollegen, sollte ich diesbezüglich was übersehen haben, bitte um wohlwollende Berichtigung – wir lernen ja nie aus!). Also musste eine andere Hilfe her.

Der Werte für „Welligkeit“ als Beurteilungs-Notnagel

In der Fachliteratur und in Herstellerunterlagen findet sich vereinzelt der Begriff der „Welligkeit“. Darunter ist der Unterschied der Fußbodenoberflächentemperatur direkt über einem Fußbodenheizungsrohr und in der Mitte zum Nachbarrohr zu verstehen. Konkret finden sich dazu folgende Angaben (Zitate kursiv):

- Schlagnitweit-Wagner, „Heizungs- und Lüftungstechnik, Installations- und Gebäudetechnik“, Ausgabe 2010, Verlag Jugend & Volk, Seite 117, „Hinweise für die Installation“: „Welligkeit im Wohnbereich 4K, im Barfußbereich 2K“

- Pipelife, Technisches Handbuch Floor Therm, Fußbodenheizungssystem, Ausgabe 2016/02, Seite 4, „Welligkeit: Ein weiterer Faktor der Behaglichkeit ist die Welligkeit der Fußbodenoberflächentemperatur. Die maximal zulässige Welligkeit bei Auslegungstemperatur beträgt: für Wohnbereiche 4K, für Barfußbereiche 2K, Unter Welligkeit versteht man die auftretenden Temperaturdifferenzen an der Fußbodenoberfläche, gemessen einerseits direkt über dem Rohrscheitel, andererseits zwischen den Rohren.“

Zieht man mangels besserer Quellen diese Angaben für „Welligkeit“ als allgemein gültige Werte für zulässige Temperaturunterschiede an fußbodenbeheizten Oberflächen heran, können letztere in Wohnräumen mit 4K und in Barfußbereichen mit 2K angesetzt werden.

Fazit

Aus den vorliegenden Wärmebildaufnahmen konnten die Temperaturen und deren Differenzen abgelesen werden. Soweit erkennbar, wurde auf keiner der Oberflächen in den Wohnräumen die zulässige Temperaturdifferenz von 4K überschritten und in keinem der Barfußbereiche (Bäder, WC) die von 2K.

Das bedeutet: So schlampig der Installateur in der Rohrverlegung auch gearbeitet haben mag und so unangenehm die Temperatur-Fleckerlteppiche für das individuelle Empfinden der Bewohner auch gewesen sein mögen – auf Grundlage der Messergebnisse und der verfügbaren Beurteilungsgrundlagen war kein Mangel gegeben.

Dieses Ergebnis sollte aber kein Freibrief für schlampiges Arbeiten sein, im Gegenteil: Wer sorgfältig arbeitet, wird sich gar nicht erst mit Beschwerden der genannten Art herumschlagen, geschweige denn mit dem Gericht Bekanntschaft machen müssen …

Schon vor über einem Jahr wurde in diesem Blog auf eine kommende neue internationale Norm hingewiesen, die Anforderungen an die Qualität von Sachverständigenleistungen festlegt. Jetzt ist sie da! Erstmals existieren damit europaweit einheitliche Vorgaben, welche qualitativen Maßstäbe an die Erbringer, den Ablauf und das Ergebnis von Sachverständigenleistungen zu legen sind. Solche Forderungen sind notwendig, weil Sachverständige anspruchsvolle und verantwortungsvolle Dienstleistungen durchführen, die starke Auswirkungen und Einflüsse auf Personen und Institutionen haben können.

Qualitätsforderungen an Sachverständige sind an sich nichts Neues, allerdings ist vorab darauf hinzuweisen, dass man darunter grundverschiedene Dinge verstehen kann: Entweder Qualität im Sinne der Qualifikation oder aber man meint Qualität im Sinne einer guten Arbeit. Die beiden sind grundverschiedene Dinge, denn man kann auch mit einer hohen Qualifikation schlechte Leistung liefern und mit einer geringeren Qualifikation trotzdem gute Arbeit erzielen.

Qualität im Sinne einer guten Qualifikation

Damit ist die Qualität der Aus- und Weiterbildung gemeint als Kriterium für den Zugang zur Tätigkeit und Aufrechterhaltung derselben, etwa in der Art wie in Österreich bei den  Gerichtssachverständigen üblich. Der hat seine Qualifikation einerseits im Vorfeld seiner Eintragung in die Gerichtsliste der Justiz nachzuweisen und andererseits in regelmäßigen Abständen danach in Vorgängen, den man Zertifizierung und Rezertifizierung nennt. Dadurch wird dem Sachverständigen von offizieller Seite und nach außen hin seine „Qualitätseignung“ bescheinigt. Durch eine derartige „Zugangshürde“ wird sichergestellt, dass der Befugte auch tatsächlich über die entsprechende Befähigung besitzt.

Qualität im Sinne einer guten Arbeit

Das ist der andere Aspekt der Tätigkeit eines Sachverständigen, zu dem es bislang weniger deutliche Festlegungen oder gar Regelungen gegeben hat. Die Notwendigkeit einer systematischen Herangehensweise zur Standardisierung der eigenen Arbeit blieb bisher denen vorbehalten, die Qualitätsmanagement (QM) betrieben und ein Qualitäts-Managementsystem (QMS) aufzubauen hatten. Nunmehr sind aber im Endeffekt alle Sachverständige gefordert, sich Gedanken über Systematisierung zu machen, denn anders lassen sich die neuen Qualitätsvorgaben nicht einhalten.

Die neue ÖNORM EN 16775 …

…, von der die Rede ist, nennt sich in ihrem vollen Wortlaut „Sachverständigentätigkeiten – Allgemeine Anforderungen an Sachverständigenleistungen“ und trägt in der deutschsprachigen Version das Ausgabedatum 15.01.2016. Sie verknüpft unmissverständlich Sachverständigentätigkeit mit dem Dienstleistungsbegriff und „…sieht  Mindestanforderungen für solche Kriterien vor, die auf Sachverständigenleistung Einfluss haben.“ Die Norm „…sollte auch dazu beitragen, Hemmnisse bei der Bereitstellung von grenzüberschreitenden Sachverständigenleistungen abzubauen.“ Des Weiteren wird in der Norm festgehalten: „Das Ziel ist die Normung von Sachverständigenleistungen, um eine sorgfältige und zuverlässige Erledigung der konkret beauftragten Dienstleistung zu gewährleisten.“

Eher Kurioses: Die Norm enthält eine Reihe von Definitionen, aus denen die des „ESP“ hervorsticht. Damit ist nicht das automobilrelevante „Elektronische Stabilitätsprogramm“ gemeint, sondern der „Dienstleister im Sachverständigenwesen“ ist nunmehr der „Expert Service Provider“ oder kurz der „ESP“. Sachverständige heißen also ab jetzt „ESP“.

Abgrenzungen

Die Norm findet aber keine Anwendung, wenn bereits für Sachverständigenleistungen obligatorische, vertragliche oder gesetzliche Rahmenbedingungen gelten, beispielsweise bei Beratungen, Inspektionen oder in Gerichtsverfahren. Zu letzterem ist anzumerken, dass Teile der Norm beispielsweise für Gerichtssachverständige bereits in gesetzlichen Regelungen und Standesvorschriften erfüllt und daher ohne Bedeutung sind (insbesondere die Qualifikation und den Verhaltenskodex betreffend), dass aber sehr wohl der in der Norm beschriebene Verfahrensablauf der Sachverständigenleistung (die Qualität der Arbeit betreffend) für jegliche Sachverständigentätigkeit deshalb von Bedeutung ist, weil er wichtige Grundsätze des QM berücksichtigt.

Verfahrensablauf der Sachverständigenleistung

Die Norm beschreibt hier einen Prozess zur Leistungserbringung. Prozessbeschreibungen sind für QM-Kundige, die etwa nach der ISO 9001 zertifiziert sind, bereits Alltag, für viele Sachverständige aber mit Sicherheit noch Neuland. Ziel ist es, hochwertige Arbeit unter allen möglichen Bedingungen sicherzustellen. Damit sollen Auftraggeber zufriedengestellt werden können und zugleich das Risiko der Leistungserbringung gesenkt werden. Nachfolgend sind kurz die wichtigsten Elemente des beschriebenen Verfahrensablaufes mit Kurzerläuterungen wiedergegeben.

Die wesentlichen Elemente des Prozesses sind:

Erstbeurteilung der Auftraggeberanfrage: Der Sachverständige muss sicherstellen, dass er den Gegenstand des Auftrages richtig verstanden hat und hat sich und seine Fähigkeiten dahingehend überprüft, ob er fachlich, zeitlich und kapazitiv in der Lage ist, den Auftrag auszuführen. Zudem muss er sichergehen, dass der Auftrag nicht gesetzlichen und sonstigen regulativen Bestimmungen widerspricht. Diese Überlegungen sind zu dokumentieren.

Risikoidentifizierung: Zwar muss jeder Sachverständige hierzulande einen aufrechten Versicherungsvertrag vorweisen können. Gemäß Norm hat er darüber hinaus zu prüfen, ob und welche Unwägbarkeiten der unterschiedlichsten Art in einem konkreten Fall vorliegen können. Auch die Ergebnisse dieser Überprüfung werden dokumentiert.

Vereinbarung: Hierin sind Art und Umfang des Auftrages, Zeitraum der Leistungserbringung und Kosten festzulegen. Ebenso sind die Geschäftsbedingungen festzulegen sowie Einschränkungen jeglicher Art.

Leistung des Sachverständigen: Die Norm ist hier recht detailliert. Der Sachverständige soll systematisch und nach festgelegten Standards vorgehen, wie dies auch in einem Qualitäts-Managementsystem üblich ist. Ziel ist, den Kundenwunsch möglichst exakt zu erfüllen.

Dokumentation: Aus Gründen der Nachvollziehbarkeit und der Nachprüfbarkeit sollte eine vollständige Dokumentation der Tätigkeiten vorliegen, auch die Archivierung muss geregelt sein.

Fazit

Wie schon anlässlich des Erscheinens des Normentwurfs kommentiert, ist die Einforderung von normierten Qualitätskriterien in die Sachverständigentätigkeit sehr zu begrüßen, lässt sie doch erwarten, dass sie die Arbeit des Sachverständigen besser und sicherer machen wird. Zudem kann sie helfen, die Arbeit zu beschleunigen, für den Sachverständigen Kosten zu senken und für den Auftraggeber den Nutzen zu erhöhen.

Seminare „Qualitätsmanagement für Sachverständige“

In dieser bereits in den Jahren 2008 bis 2012 in ganz Österreich gelaufenen Seminarreihe wurden alle Forderungen dieser neuen Norm bereits vorweg behandelt. Dies deshalb, weil dieselben Normforderungen bereits im Rahmen der Qualitätsmanagement-Verfahrensnorm ÖNORM EN ISO 9001 behandelt sind, die auch eine der Grundlagen der Seminarreihe bildete. In den genannten Jahren haben über dreihundert Sachverständige die Seminare besucht und diese sehr gut bewertet.

Es ist beabsichtigt, das Seminar demnächst wieder über relevante Organisationen allen interessierten Sachverständigen anzubieten, allerdings in einer stark weiterentwickelten Form, die auch neueste Erfahrungen und letzte wissenschaftliche Erkenntnisse berücksichtigt und natürlich auch auf die Erfordernisse der neuen Norm eingeht, wobei besonders auf einfache und praxisnahe Umsetzung Wert gelegt wird. Bei Interesse daran bitte um Mitteilung mittels E-Mail an gmbh@sonnek.at.

Mangelhafte Wärmedämmung an Heizungsleitungen

In vielen eher älteren Häusern ist es ja meist umgekehrt: da dreht man das Warmwasser auf und es dauert elendslang, bis wirklich warmes Wasser kommt. Aber hier dauert es elendslang, bis kaltes Wasser kommt. Üblicher Hilferufs-Kick: Wohnungseigentümer an Wohnbauträger, Wohnbauträger an Objekt­planer, Objektplaner an Installateur, Installateur Bin-Nicht-Schuld Rückpass an den Objekt­planer, Objektplaner schaut sich um und übergibt Ball volley an Sachverständigen mit den Fragen: Was ist hier los? Wer ist verantwortlich?

Befundaufnahme

Einsatz vor Ort. Ein Teil des Objekts ist noch nicht ausgebaut. Wohnungsstationen mit Wärme­tau­schern für Warmwasser. Heizung ganzjährig in Betrieb. Einen noch offenen Schacht inspiziert. Folgende Fehler festgestellt:

a)     Steigleitungen für Heizung und Kaltwasser liegen knapp nebeneinander;

b)    Wärmedämmung („Isolierschlauch“) liegt bei Heizung und Kaltwasser lose an, Stöße sind offen, an Rohren erwärmte Luft zirkuliert ungehindert durch. Die Warmluft heizt den Schacht auf und erwärmt das Kaltwasser;

c)     Stärke der Wärmedämmung beträgt 9 mm bei einem Rohrdurchmesser von 35 mm.

Was sagen dazu die Regeln der Technik in Form der Norm?

Zu a) und b): Die ÖNORM B 2531-1 „Trinkwasser-Versorgungseinrichtungen in Grundstücken – Teil 1: Richtlinien für Planung, Bau und Betrieb“ in der Ausgabe vom 1.3.2004, fordert in Kapitel 9 „Schutz des Wassers in den Versorgungseinrichtungen“ unter Punkt 9.3 „Schutz gegen Erwärmung“:

„Kaltwasserleitungen sind in solchem Abstand von Kaminen, Warmwasser- und Heizungsanlagen zu führen, oder es ist eine Wärmedämmung derart auszuführen, dass die Temperatur des Wassers nicht merkbar beeinflusst wird.“

Die Normforderung wurde nicht beachtet.

Was sagt das Baugesetz?

Zu c): Das Steiermärkische Baugesetz hat die Inhalte der OIB-Richtlinie 6 verbindlich gemacht. Diese enthält auch Anforderungen an die Dämmstärken energietechnisch relevanter Gebäudeinstallationen.

Demnach müsste die Dämmstärke für in einem Schacht verlaufende wärmeführende Rohrleitungen mit einem Außendurchmesser von 35 mm bei den verwendeten Dämmmaterialien zumindest 13 mm betragen, wogegen tatsächlich nur solche mit einer Dämmstärke von 9 mm verwendet worden sind.

Die Bestimmungen des Steiermärkischen Baugesetzes wurden nicht beachtet.

Der Installateur wurde mit obigen Sachverhalten konfrontiert. Auch wurden ihm Aufzeichnungen über Temperaturmessungen übermittelt, die einer der von der Misere betroffenen Wohnungseigentümer erstellt hatte.

Die Reaktion des Installateurs

Der Installateur kontert mit der ÖNORM EN 806-2, Ausgabe vom 1.8.2005, die unter Kapitel 3.6 Betriebstemperatur festhält:

„30 Sekunden  nach dem vollen Öffnen einer Entnahmestelle sollte die Wassertemperatur nicht 25°C für Kaltwasserstellen übersteigen … sofern dem nicht örtliche oder nationale Regelungen entgegen­ste­hen.“

Der Installateur ignoriert damit die evident strengeren Forderungen der „nationalen Regelung“ ÖNORM B 2531-1 („… dass die Temperatur nicht merkbar beeinflusst wird…“) und rechnet vor, dass gemäß den Messungen des Wohnungseigentümers nach 30 Sekunden nur 3 Liter Wasser abgelassen werden mussten und die Temperatur danach genau 25°C betragen hat, womit alle Forderungen der Euro-Norm erfüllt seien. Punktum aus. Und im Übrigen tue man ohnehin alles, die Kundenzufriedenheit sicherzustellen usw., usw.

Fazit: Das einzige, was der Kundenzufriedenheit im Weg steht, ist der Kunde selber

Ein seriöses Unternehmen wird nicht über Kundenzufriedenheit reden, sondern dafür etwas tun, was zugegebenermaßen nicht immer leicht ist, besonders dann, wenn Kunden übertrieben anspruchsvoll sind oder gar ins Schikanöse tendieren. Letzteres ist hier bestimmt nicht der Fall. Also: Will man dem Kunden bedeuten, dass eh alles bes­tens ist, weil es eine Norm so sagt? Und dass das Problem beim Kunden selber liegt?

Satirischer Nachsatz

Für den Installateur ist die Situation also technisch gesehen ganz normal (=der Norm entsprechend)  und damit in bester Ordnung. Möglicherweise lehnt er sich gerade in seinem Bürosessel zurück, zufrieden und voll Glück, und ruft ins Sekretariat: „Ein Glas normales Wasser, also schön warm, bitte!“